2018年早已过半，房地产也已转入下半场。在2017年财报透露季掉落帷幕两个月后，2018年半年报季将要在夏日炎炎的七月中开场。《财报在线》第一期：楼市可怕仍然 行业高质量快速增长替代高速快速增长特邀业内专家，带上您走出《财报在线》的世界，从宏观、市场、行业、企业等多维度视角，总结2017年、未来发展2018年的中国房地产。
艾堂明：房企未来改向精细化 “返A”更加无以2018年5月15日，摩根士丹利资本国际指数（MSCI）发布：234只A股被划入MSCI指数体系。其中银行个股20只，市值占到比31.47%；非银金融个股30只，市值占到比13.04%；房地产个股13只，市值占到比3.80%。资深财经评论员艾堂明回应现象作出了分析，“金融、地产板块市值占到比较为大，划入的成分较多。
尽管被划入MSCI名单是一件好事，但是金融股和地产股在境外市场中并不匮乏，盲目地买入有可能约将近预期。”艾堂明指出，现阶段房地产板块的股票，特别是在是龙头房企的股票没经常出现大幅移动，同时地产板块股票的估值偏高。“房地产板块具有很强的区域属性，无法用统一的标准辨别，”艾堂说明，“将来来看，龙头房企股票将起着主导作用，因为它们的行业地位与业绩有显著优势。”对于未来房企的发展方向，艾堂明预测，房企非常简单蛮横的拿地卖房子模式将渐渐解散主流，未来更加多的房企会改向精细化经营。
同时，一些房企早已开始尝试从“赚到快钱”改向“赚到快钱”，改向长线投资——即房企主营业务外的多元化业务。“房地产企业多元化是大势所趋，在大调控背景下，房企手中花上不过来的现金必须多元的投资窗口。
”艾堂明说，“房地产行业对资本市场需求十分大，在香港上市的房企融资成本不会较低一些。未来房企扩展利润空间必须执着低成本融资、低成本拿地，执着不断扩大规模。”在房企融资环境方面，艾堂明分析认为，房企贷款总体呈现放宽态势，房企必须管理好自身的研发节奏，防止出现债务债权人的情况。
同时艾堂明建议，投资者可注目房企的财务公开数据，自由选择实力较强的公司投资，“普通投资者首先应当注目现金流的身体健康度，其次注目负债率，还不应留意大型房企的强劲外用风险能力”。随着政府为独角兽对外开放地下通道，房企重返A股的路否也不会就越回头就越长呢？艾堂明指出，作为传统行业的房地产还是很难重返，第一批重返企业将偏向于在海外上市的高科技企业。“随着IPO的放宽，房企通过的几率将越来越低，”艾堂明说，“房企的大体量融资将对二级市场导致冲击，同时，房地产融资政策仍然正处于调控期，资本市场空间并不大。
体量大不代表股价上涨得好，如何顺应资本市场是房企未来的课题。”张化东：未来尚存“大而强劲” “大象”才能唱歌亿翰智库首席研究员张化东博士指出，被划入MSCI指数体系，短期内对房地产板块不会不利好影响，但中长期看则有可能是一个反败为胜的过程，更好不会反映股票本身的价值。
在房企股票估值方面，张化东认为，“现阶段房地产板块房地产板块估值基本合理，房地产股票具备周期性，不不受估值主导，经济环境与行业环境的影响更大”。张化东预测，未来房地产行业将不不存在小而美的公司，只不存在大而强劲的公司。“现阶段房地产行业贫富差距显著，收购与解散市场的不道德十分广泛，”张化东说，“规模逆深感房企带给了强劲的人才、融资土地等资源的汇聚能力。”比起某些行业，房地产行业的空间更为严格，容纳了上百个企业。
未来随着市场集中度的提高，小企业解散行业的速度不会比想象中的慢，“但也有一些企业逃跑了机会，在近年已完成了的路加快甚至转弯，所以一些中小企业不不应杀掉未来三到五年急弯转弯的机会。短期内，区域性房地产公司也有一定机会”。
对于房企的市值管理，张化东指出，市值管理最重要的是非常简单必要的商业模式。“简单的商业模式不合适投资者作出商业决策，同时房企必须对自己的战略目标维持长年稳定的执着，”张化东说，“投资者还不会注目企业的运营效率，尤其是研发企业的效率，所以企业的竞争力反映在更佳的继续执行效率。”债务方面，张化东指出，今年房企的公司债支付压力并不大，但大调控背景下的击穿式审查土地资金对房企的影响较小。
“保险公司平安保险了房企股权，增加了房地产项目投资，对房企的影响较小，”张化东说，“资管新规对房企的经营和现金流影响较小。”张化东预测，随着未来房地产行业增量的衰退，房企多元化将是必经之路，但是只有大规模的房企才有充足的资本展开多元化的尝试，“只有大象才能唱歌”。“未来的融资环境一定会就越缴越紧，”张化东分析道“当下房企的现金流虽然正处于历史较好水平，但没退出不没钱。
”张化东指出，当下房企的主流融资亮相与手段已基本无法用于，而新型融资手段获取的资金较较少，房企同比融资来源已呈现出负增长。但房企可以从产业链找寻突破口，“房地产产业链较长，供应链金融可操作者空间大，房企应向通盘角度考虑到，调动整体来解决问题研发问题”。
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